Thơ gửi hiệp hội Bất Động Sản – tiến sĩ Alain Phan

Chuẩn

29 March 2013

“Mặt trời trong tôi lặn để bình minh lại đến…My sun sets to rise again” – Robert Browning

http://www.gocnhinalan.com/bai-tieng-viet/gi-hip-bt-ng-sn.html

Kính thưa Quý Vị

Dù chỉ mới nhận được 15 câu hỏi “chất vấn” của Quý Vị qua báo chí, tôi cũng xin phản hồi sớm vì sự mong đợi của rất nhiều đọc giả; cũng như để tỏ lòng tôn kính với “1,000 (?) đồng nghiệp” của tôi. Tôi cũng đã từng làm một nhà đầu tư dự án BDS (real estate developer) ở tận xứ Mỹ xa xôi vào cuối thập niên 1970’s. Sau 7 năm huy hoàng với lợi nhuận, tôi và các đối tác đã trắng tay trả lại mọi vốn và lời trong dự án lớn ở Arizona vào năm 1982. Do đó, tôi khá đồng cảm với trải nghiệm “của thiên trả địa” hiện tại của Quý Vị.

Tôi không quen bị “chất vấn”, không phải là một cậu học trò phải thi trắc nghiệm, cũng không có “quyền lợi” hay “nghĩa vụ” gì trong tình huống này, nên xin phép được trả lời các bậc đàn anh theo phong cách của mình. Vả lại, những chi tiết nhỏ nhặt của 15 câu hỏi đã được “trả lời” qua các bài viết của tôi trong vài năm qua (còn lưu lại tại www.gocnhinalan.com). Thêm vào đó, nhiều BCA (bạn của Alan) cũng đã ra công sức phản biện qua các lời bình trên trang web này và các mạng truyền thông khác. Quý Vị tự tìm tòi nhé.

Cốt lõi của vấn đề

Một khuynh hướng chung khi tìm giải pháp cho vấn nạn BDS hiện nay của Việt Nam là đóng khung bài toán trong các công thức tài chánh. Vài doanh nghiệp BDS nhờ tôi tư vấn tìm vốn vì họ nói không thể tiếp cận được các nguồn tài trợ. Câu trả lời của tôi là vấn đề BDS thuộc chuyện thị trường.

Vốn trong dân tại Việt Nam được các nhà chuyên gia nước ngoài ước tính vào khoảng 60 tỷ US dollars; và vốn từ Việt kiều và các nhà đầu tư ngoại có thể lên thêm khoảng 20 tỷ (các số liệu này có thể sai nhưng chúng ta sẽ không bao giờ tìm được một thống kê chính xác và chính thống về các con số nhậy cảm ở Việt Nam). Tuy nhiên, dù với con số nào, số tiền này cũng thừa đủ để giải quyết mọi hàng BDS tồn kho.

Trên góc cạnh thị trường, khi người bán đáp ứng được nhu cầu người mua về sản phẩm và dịch vụ (gồm nhiều yếu tố, nhưng quan trọng nhất là giá cả và chất lượng) thì giao dịch xẩy ra. Do đó, câu hỏi cốt lõi là những BDS mà quý vị đã và đang sản xuất có mức giá và chất lượng theo đúng nhu cầu của người tiêu dùng chưa? Theo tôi biết, nhu cầu về phân khúc nhà cho người thu nhập thấp rất cao; nhưng sản phẩm gần như quá ít. Trong khi đó, nguồn cung cầu tại phân khúc nhà cao cấp lại mất cân bằng và lượng tồn kho có thể phải mất 10 năm mới tiêu thụ hết.

Tóm lại, khủng hoảng BDS hiện nay là một tính toán sai lầm của nhà sản xuất BDS về giá cả và loại hàng.

Giá thành quá cao?

Nhiều người trong Quý Vị biện bạch là giá BDS cao ngất trời vì giá đất, giá nguyên vật liệu, chi phí hành chánh và bôi trơn…quá cao. Thật tình, lý giải này chỉ chứng tỏ tính chất làm ăn thiếu hiệu quả vì không biết những tính toán căn bản về đầu tư cho dự án; cũng như cho thấy yếu kém của các quyết định bầy đàn và chụp giựt.

Nhưng đôi khi, tình thế ngoại vi cũng có thể làm sai trật mọi tính toán. Chẳng hạn khi tôi bắt đầu dự án Arizona nói trên vào 1979, chúng tôi đã không ngờ là lãi suất lên đến 16-18% mỗi năm khi hoàn tất, thay vì 8-9% như dự tính. Giá nhà vẫn hợp lý, nhưng phần lớn người Mỹ mua nhà bằng tín dụng, nên dự án phải phá sản. Dù không phải lỗi của chủ quan, nhưng chúng tôi hiểu rõ luật chơi của thị trường và cúi đầu chấp nhận.

Người mua nhà, hay ngay cả vợ con bạn bè của Quý Vị, thật sự không quan tâm đến lý do tại sao giá nhà lại cao hay thấp thế này? Vừa mua thuận bán thôi.

Một chút lịch sử

Dĩ nhiên, tất cả bàn luận trên đây dựa trên quy luật thị trường. Nhiều bạn sẽ nói là nền kinh tế chúng ta có “định hướng xã hội” nên chánh phủ phải nhẩy vào can thiệp hay cứu trợ khi “con cái” gặp hoạn nạn.

Chắc Quý Vị còn nhớ, có khi giá nhà đất lên cao cả mấy trăm phần trăm mỗi năm vào thập kỷ 1995-2006, không ai kiến nghị chánh phủ phải can thiệp để cứu người tiêu dùng bằng cách ngăn chận mọi sự tăng giá (nhiều khi phi pháp). Các nhà sản xuất BDS quên mất “định hướng xã hội” của Viêt Nam và ủng hộ triệt để nguyên lý thị trường.

Bây giờ, vào nửa hiệp sau của trận bóng, các cầu thủ lại yêu cầu trọng tài áp dụng một luật chơi mới? Tính bất nhất này làm mọi biện luận của Quý Vị trở nên ngây ngô cùng ngạo mạn.

Hệ quả khi bong bóng BDS nổ

Trước hết, khi nói về hệ quả, tôi xin mọi người ghi nhận công trạng của những nhà đầu cơ BDS trong việc tạo ra khủng hoảng hiện nay. Tất cả những suy thoái, trì trệ và việc kém hiệu quả trong các đầu tư để công nghiệp hóa hay gia tăng sản lượng nông, hải , sản…đều có thể truy nguồn đến những bong bóng tài chánh như BDS, chứng khoán và ngân hàng. Khi dòng tiền tấp nập chảy về lãnh vực này để hưởng lợi nhuận dễ dàng và nhanh chóng, chúng ta đã hy sinh những đầu tư xã hội cần thiết và dài hạn như y tế, giáo dục, công nghệ cao, nông nghiệp…Tai hại của sự lãng phí và tham ô trong việc sử dụng tài lực quốc gia này sẽ làm cả dân tộc trả giá trong nhiều thập kỷ sắp đến.

Nếu nhìn từ định hướng CNXH, các doanh nhân và quan chức có liên hệ đến việc đầu cơ, thao túng và lèo lái dòng tiền đầu tư…để thổi phồng các bong bóng tài sản đều có thể bị kết tội dưới nhiều luật lệ. Hú hồn. May mà Quý Vị còn chữ “kinh tế thị trường” để mà núp bóng.

Ngoài ra, về các hệ quả tương lai khi bong bóng BDS nổ, Quý vị đã tự đặt cho mình một vị trí quá quan trọng trong nền kinh tế chung. Dĩ nhiên có thể hơn 50% các doanh nghiệp kinh doanh BDS và vật liệu xây dựng cũng như 50% các ngân hàng nhỏ yếu sẽ chết vì nợ xấu…nhưng tôi chắc chắn là “không có Mợ thì chợ vẫn đông”. Thực ra, những doanh nghiệp, ngân hàng…này cũng đã chết lâm sàng rồi. Họ kéo dài hơi thở để đợi chút oxygen từ tiền thuế và phí của người dân. Hiện tại, họ không đóng góp chút gì cho sản lượng quốc gia trong khi tiếm dụng một phần nguồn lực không nhỏ.

Về các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, một số lớn đã ngất ngư vì không thể cạnh tranh với sản phẩm của Trung Quốc, Thái Lan…tại sân nhà hay sân người. Đổ lỗi cho tình hình BDS chỉ là một thủ thuật phát sinh từ thói quen lười biếng.

Con ngáo ộp thứ hai Quý Vị đem ra hù dọa là con số vài chục ngàn trong số 53 triệu công nhân toàn quốc (với tỷ lệ thất nghiệp khoảng 2.2% theo thống kê nhà nước) sẽ bị ảnh hưởng khi bong bóng BDS nổ tung. Nếu nền kinh tế chúng ta phát triển bền vững và bài bản, sự tạo ra việc làm cho các công nhân này chỉ là chuyện nhỏ.

Con ngáo ộp thứ ba của Quý vị là các người dân bỏ tiền trong các ngân hàng sẽ chịu mất mát khi vài ngân hàng đóng cửa. Theo tôi hiểu, mỗi tài khoản hiện nay được bảo hiểm đến 50 triệu VND và đang được NHNN đề xuất lên 100 triệu VND (vì lạm phát nhiều năm qua). Tỷ lệ mất mát cho những tài khoản trên 100 triệu VND tại các ngân hàng sẽ rất nhỏ; vì các nhà đa triệu phú thường không ngu để mất tiền như Quý Vị tiên đoán. Họ có nhiều giải pháp sáng tạo hơn Quý Vị và nhà nước nhiều.

Những hệ quả tích cực

Trong bài “Thị trường sẽ cứu chúng ta” (www.gocnhinalan.com) tôi đã ghi nhận 5 hệ quả tích cực hơn khi bong bóng BDS nổ. Đó là số lượng vài trăm ngàn gia đình lần đầu sở hữu một căn nhà vừa túi tiền, hiện tượng tâm lý “an cư lạc nghiệp” tạo cú kích cầu tiêu dùng, gây lại niềm tin cho kinh tế, loại bỏ các thành phần phi sản xuất yếu kém, tăng thu ngân sách và thu hút đầu tư nội ngoại.

Trong đó, quan trọng nhất là việc tạo một tầng lớp trung lưu mới, hết sức cần thiết cho mọi sự phát triển bền vững. Nhìn qua các xã hội đã mở mang tại Âu Mỹ Nhật Úc, tầng lớp trung lưu với những tài sản thâu góp được thường là đầu tàu cho chiếc xe kinh tế. Họ tạo ra thị trường tiêu dùng lớn nhất, họ đóng thuế nhiều nhất, họ làm việc cần cù nhất, họ nợ nhiều nhất (tốt cho ngân hàng và các ông chủ), họ có niềm tin cao nhất vào đất nước …vì họ có quá nhiều thứ để mất. Một xã hội bất ổn là khi phần lớn người dân không có gì để mất.

Hệ quả khi bong bóng không nổ

Tôi thì lại lo sợ về những hệ quả trái ngược nếu quyền lực của Quý vị thành công và thuyết phục nhà nước bơm tiền dân cứu Quý Vị và các ngân hàng yếu kém.

Trước hết, nền kinh tế zombies (xác chết biết đi) này sẽ kéo dài ít nhất là một thập kỷ nữa.

Khi phải in tiền đủ để cứu trợ, nạn lạm phát sẽ bùng nổ lại và tỷ giá VND sẽ rơi. Nhiều người đã quay qua Mỹ quan sát về các gói cứu trợ ngân hàng tư và đề nghị NHNN dùng giải pháp này cho Việt Nam. Một ghi chú nhỏ: chánh phủ Mỹ cho các ngân hàng này vay vốn với lãi suất cực rẻ; nhưng không cứu các doanh nghiệp hay giá BDS; và sau khi gây lại vốn sở hữu bị mất trong cuộc khủng hoảng tài chánh 2008, hầu hết các ngân hàng đã trả tiền lại cho chánh phủ. Giải pháp này không thể thực hiện ở Việt Nam vì các ngân hàng thương mại Việt không đủ uy tín, thương hiệu, tầm cỡ, tính minh bạch hay khả năng quản trị để tiếp cận nguồn vốn nội hay ngoại (vẫn rất dồi dào).

Chánh phủ hiện đã bội chi vì các vấn đề kinh tế xã hội từ khủng hoảng và nguồn thu từ thuế và phí đang bị thu hẹp đáng kể. Dùng những tài lực hiếm hoi để nuôi các zombies phi sản xuất là kéo dài cuộc suy thoái cho các thành phần khác trong nền kinh tế.

Nhưng tệ hại nhất là khi tung tiền cứu nguy cho “bồ nhà”, chánh phủ sẽ gởi một thông điệp bào mòn mọi niềm tin còn sót lại của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đó là: “mọi sai phạm lầm lẫn sẽ được che đậy và bảo vệ; và các quy luật của thị trường có quyền đi “nghỉ mát” khi quyền lợi của các nhóm lợi ích bị xâm phạm”.

Những giải pháp sáng tạo

Sau cùng, nếu con phượng hoàng có thể bay lên từ đống tro tàn thì các zombies cũng có thể tái tạo lại một đời sống mới. Trong nền kinh tế trí thức toàn cầu này, sáng tạo vẫn là một điều kiện tiên quyết cho mọi doanh nghiệp.

Tôi không kinh doanh BDS từ năm 1982, nên tôi không dám “múa rìu qua mắt thợ”. Nhưng tôi nhận thấy có những đại gia “thật lớn” của BDS đã phát triển mạnh trong khủng hoàng này. Bầu Đức của HAGL chọn giải pháp “xuất ngoại” khi bán tháo BDS tại Việt Nam và đem tiền đổ vào Lào và Myanmar. Ngài Vượng của Vincom đạt được danh tỷ phú đô la với phân khúc trung tâm thương mại cao cấp trong thời bão táp. Mr. Quang của Nam Long thì thành công với vốn ngoại và mô hình EHome cho phân khúc trung lưu. Các trường hợp phát triển như anh Thìn Đất Xanh hay anh Đực Đất Lành là những thí dụ khác.

Trong lãnh vực vật liệu xây dựng, sản phẩm nhà tiền chế theo dây chuyền hay các vật liệu từ công nghệ cao và xanh đã biến nhiều doanh nhân thế giới thành tỷ phú. Trí tuệ Việt chắc chắn phải có rất nhiều…Ngô Bảo Châu…trong ngành BDS. Đây là tương lai của BDS Việt trong mong đợi của mọi người; không phải hình ảnh của các zombies níu kéo vào dây trợ sinh trên giường bệnh.

Thay cho lời kết

Tôi thực sự khâm phục khả năng lobby của Hiệp Hội BDS và các thành viên. Tạo được một bong bóng khiến giá trị BDS lên đến 25 lần thu nhập trung bình của người dân là một thành tích đáng ghi vào kỷ lục Guinness. Tôi cũng tiên đoán là chánh phủ rồi cũng sẽ tung nhiều gói cứu trợ BDS mặc cho sự can gián của nhiều chuyên gia và đa số người dân. So với Quý Vị, tiếng nói của chúng tôi không đủ trọng lượng để chánh phủ lưu tâm.

Do đó, cuộc tranh cãi nên dừng lại ở đây để những người dân chưa có nhà không nên kỳ vọng vào một phép lạ trong tương lai gần.

Nhưng trong sâu thẳm, tôi vẫn mang nhiều hy vọng. Có thể một lúc nào đó, những tinh hoa của đất Việt sẽ quên đi quyền lợi cá nhân của mình và gia đình…để san sẻ lại cho các người dân kém may mắn hơn. Không phải để làm từ thiện, mà nhận trách nhiệm rộng lớn hơn với cộng đồng, và với thế đứng của Việt Nam trên thương trường quốc tế. Để doanh nhân Việt được tự hào với tư duy sáng tạo cởi mở và khả năng vượt khó bền bỉ. Để thế hệ sau còn có chút niềm tin và lực đẩy khi họ phải ra biển lớn cạnh tranh.

Riêng đối với những vị đã mất mát tài sản vì sai phạm đầu tư, tôi xin chia sẻ nơi đây câu thơ của tiền nhân mà tôi tự an ủi mình sau khi ký giấy trao lại cho ngân hàng toàn bộ dự án Arizona và ra đi với bàn tay trắng,” Thế Chiến Quốc, thế Xuân Thu…Gặp thời thế thế thì phải thế”. Dù sao, chỉ 3 năm sau đó, tôi lại kiếm được nhiều tiền hơn trong một mô hình kinh doanh khác.

Mong Quý vị mọi điều may mắn và mong tinh thần “kẻ sĩ” mãi cháy sáng trong cuộc đời Quý vị.

Thân ái,

Alan Phan

Tham khảo: Các bài về BDS từ trang 185 của cuốn sách “Đi Tìm Niềm Tin Thời Internet” của Alan Phan do nhà sách Thái Hà xuất bản (2012). Và các bài về BDS trên web site www.gocnhinalan.com.

Những ảnh hưởng tích cực sau đây sẽ quay về giúp nền kinh tế tiến về một định hướng bền vững hơn.

  1. Khi đa số người dân sở hữu một căn nhà, tầm nhìn và niềm tin của họ vào tương lai vững vàng hơn. Bây giờ họ có một tài sản gì để mất; do đó, sự đóng góp của họ vào nền kinh tế sẽ năng động và tích cực.
  2. Niềm tin này mới là “gói kích cầu” quan trọng hơn cả cho thị trường tiêu dùng và nó sẽ kích hoạt các cơ sở công nghiệp cũng như nông nghiệp gia tăng sản xuất, giảm lượng tồn kho và cải thiện năng suất lao động để cạnh tranh. Nên nhớ là tiền dự trữ trong dân nhiều gấp 3 lần tiền dự trữ của chánh phủ;
  3. Khi các zombies (xác chết biết đi) bị loại bỏ khỏi hệ thống ngân hàng và thị trường chứng khoán, những định chế sống sót sẽ mạnh hơn nhờ thị phần gia tăng; sẽ chăm chú hơn vào ngành nghề cốt lõi (sau bài học đầu tư đa ngành) và lo trau luyện những kỹ năng cần cho sự cạnh tranh dài hạn;
  4. Lạm phát hay tỷ giá sẽ không tăng tốc lâu dài, vì chánh phủ không cần in tiền thêm để cứu ai (một thông điệp rất rõ cho các DNNN) và ngân sách sẽ bội thu nhờ thuế phí tăng thu từ sự tăng trưởng GDP; cũng như nguồn ngoại tệ sẽ dồi dào hơn với sinh lực mới của khu vực xuất khẩu;
  5. Khi kinh tế vĩ mô ổn định và khi luật thị trường thay thế luật “hành dân”, niềm tin quay lại với các nhà đầu tư quốc tế và kiều hối. Kênh ngoại tệ này sẽ thâu ngắn sự hồi phục và giúp chúng ta một lợi thế cạnh tranh mới.

Báo xây dựng của bộ xây dựng chửi ALAIN : 

Quan điểm để thị trường địa ốc Việt Nam “rơi tự do”gây bức xúc trong dư luận

Sau phát ngôn của ông Alan Phan: Hãy để thị trường địa ốc Việt Nam “rơi tự do”, không cần giải cứu thì giá nhà sẽ giảm 30 – 50% nữa và sẽ tự hồi phục sau 4 – 5 năm… tiếp đó là những phản biện gay gắt của CLB BĐS Hà Nội cùng giới chuyên gia và doanh nghiệp Việt thì tiếng tăm của vị tiến sĩ Việt kiều này càng “nổi”. Người thì cho rằng, nhận định của ông Phan là có tâm với đất nước nhưng người khác lại nghi ngờ đó là những lời khuyên đầy ý đồ “thêm dầu vào lửa”, “đạn bọc đường” và “có sự mưu tính” trong lời tư vấn ấy… Vậy thực chất phía sau tư vấn này là gì và ông Alan Phan là ai?

Xuất hiện trước công chúng và trong các bài viết, ông Alan Phan thường tự giới thiệu mình là tiến sĩ, doanh nhân với 43 năm kinh nghiệm tại thị trường Mỹ và Trung Quốc; Là Việt kiều đầu tiên đưa công ty tư nhân của mình lên niêm yết sàn chứng khoán Mỹ (1987) – Công ty Hartcourt đạt thị giá 670 triệu đôla vào năm 1999; Đồng thời là doanh nhân đầu tiên đưa giao dịch chứng khoán và giáo dục từ xa qua mạng Internet tại Trung Quốc (1997); Từng là Chủ tịch Quỹ đầu tư Viasa tại HongKong và Thượng Hải.

Với một “bề dày” thành tích như vậy, mỗi lần ông Alan Phan viết bài, đưa ra ý kiến nhận định thì đều được công chúng hồ hởi đón nhận và xem đó như những lời khuyên hữu ích. Và cũng giống như mọi lần, khi bài trả lời phỏng vấn “Hãy để thị trường BĐS rơi tự do” được đăng tải, ban đầu, nó đã nhận được lượng “vote” rất cao của độc giả. Tuy nhiên, ngay sau đó, giới chuyên gia, doanh nghiệp Việt đã hết sức bức xúc và trực tiếp phản ứng thì công chúng mới dần “vỡ lẽ”.

Tỏ ra rất bực bội về lời khuyên “rơi tự do” của TS. Alan Phan, một chuyên gia kinh tế đã rất bức xúc cho rằng, đó là tư vấn rất thiếu thiện chí, muốn đẩy thị trường BĐS Việt Nam mà rộng ra là kinh tế Việt Nam vào đường chết. “Trong khi cả hệ thống chính trị và nền kinh tế đất nước đang tập trung tìm cách tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc, một trong những nút thắt lớn nhất hiện nay, thì ông Alan Phan lại đi khuyên “hãy để chúng chết đi”. Sẽ chỉ có “địa ngục” chứ chẳng có “thiên đường” nào sau lời khuyên ấy!”.

Vị chuyên gia này phân tích, tư vấn của ông Phan chỉ có thể là “rừng mơ Tào Tháo”, đánh lừa được những người dân có nhu cầu mua nhà và có tâm lý mong chờ địa ốc giảm càng sâu càng tốt, “đó là những người không hiểu rằng, giảm 50% nữa thì chẳng có căn nhà nào để bán cho họ cả!”. Còn với giới địa ốc và chuyên gia, những người hiểu rõ vị tiến sĩ Việt kiều này từng là một chủ tịch quỹ đầu tư, một chuyên gia có đủ “ngón nghề” để mua rẻ bán đắt, “qua mặt” cả Ủy ban Chứng khoán Hoa Kỳ, thì rất có thể đây là chiêu “khuyên cho chết” để sau đó sẽ là những thương vụ M&A rẻ như bèo.

Như để “nói có sách, mách có chứng” về sự “thiếu trong sáng” trong tư vấn có nghi ngờ “vụ lợi” của ông Phan, vị chuyên gia này đã cung cấp một bằng chứng mà “ông Alan Phan không bao giờ nhắc đến trong hồ sơ thành tích của mình”, đó là bản phán quyết của Ủy ban Chứng khoán và Hối đoái Hoa kỳ năm 2005 đối với ông Alan Phan và công ty Hartcourt. Theo đó, vì những vi phạm đăng ký và gian lận, Uỷ ban này đã “Lệnh cấm vĩnh viễn đối với mỗi bị cáo (trong đó có ông Alan Phan – PV) vì hành vi vi phạm quy định về đăng ký chứng khoán và chống gian lận trong Mục 5(a), 5(c), và 17(a) của Luật Chứng khoán năm 1933 và Mục 10(b) của Luật Giao dịch Chứng khoán năm 1934 và Khoản 10b-5”; “Phạt dân sự $ 55.000 đối với ông Phan” và “Cấm ông Phan làm viên chức hoặc giám đốc cho một công ty đại chúng”.

Đồng quan điểm trên, anh Nguyễn Hải Minh, một chuyên gia tư vấn, môi giới BĐS cho rằng: Trong nhận định về thị trường BĐS Việt Nam nêu trên, ông Alan Phan đã lợi dụng uy tín nhà tư vấn của mình để phục vụ cho “con người doanh nhân” của chính ông. “Ông Alan Phan đã rất giỏi khi đánh đúng tâm lý của một bộ phận lớn dân chúng có nhu cầu mua nhà và luôn mong giá nhà giảm càng sâu càng tốt. Ngay cả doanh nghiệp hay dân môi giới chúng tôi cũng rất mong giảm được giá nhà để khôi phục thị trường, nhưng rõ ràng giảm đâu phải dễ. Sau tư vấn của ông, tâm lý chờ đợi càng bao trùm thị trường. Một nhà tư vấn có tâm sẽ không làm vậy, sẽ không mong và không thúc đẩy cho thị trường đi vào chỗ chết. Đó chỉ là mong muốn của những con kền kền”, anh Minh nói.

Chia sẻ về thị trường, anh Minh cho biết: Mặc dù thị trường BĐS Việt Nam đang rất ảm đạm và có nguy cơ đổ vỡ nếu không nhận được giải pháp cứu trợ, tháo gỡ đồng bộ từ Nhà nước và toàn nền kinh tế song nó vẫn được các nhà đầu tư quốc tế đánh giá cao bởi chúng ta là một thị trường mới nổi, hạ tầng đô thị còn phải đầu tư nhiều để tiến kịp khu vực và thế giới, cơ cấu dân số “vàng”, chi phí nhân công thấp và có một vị trí chiến lược… Chính vì vậy, những nhà đầu tư nước ngoài, có tầm nhìn dài hạn vẫn rất “kết” thị trường địa ốc Việt Nam. Thậm chí, hiện có một số nhà đầu tư (cả quỹ đầu tư và các tập đoàn BĐS) muốn nhân cơ hội khủng hoảng này để vào “thôn tính” thị trường. “Họ rất mong các doanh nghiệp BĐS Việt Nam lâm vào thế khốn cùng để vào mua lại các dự án với giá rẻ mạt. Họ không từ bỏ chiêu thức nào để làm điều này. Nhưng khi đã nắm được thị trường rồi thì khách hàng cũng đừng mơ đến việc giảm giá”.

Minh chứng cho nhận định trên, anh Hải Minh cho biết, anh đã trực tiếp được ông chủ một tập đoàn BĐS lớn của Việt Nam tiết lộ, đã có một vài quỹ đầu tư nước ngoài rất lớn muốn hợp tác cùng ông nhằm “đẩy” thị trường vào giai đoạn “hấp hối” rồi cùng hợp tác thôn tính các dự án. Tuy nhiên ông này đã từ chối vì hiểu rằng, nếu làm kiểu đó, sau này, chính ông cũng sẽ là nạn nhân của các nhà đầu tư kia.

“Tôi theo dõi trên báo chí và nhiều lần ngạc nhiên bởi những nhận định, chẳng hạn như, nhà nước nên để BĐS vỡ, bỏ mặc cho thị trường tự điều chỉnh,… nếu người đọc bình tĩnh, suy xét căn cơ mọi vấn đề, thì thấy, đấy là chuyện không thể, nếu để xảy ra, nhà giá rẻ cũng chẳng có, kinh tế xã hội sẽ nguy ngay. Nói như thế nước Mỹ đã không bơm tiền ra, Châu Âu nước giàu đã không cứu nước nghèo, có bệnh cũng chẳng cần bác sĩ… Người phát ngôn thì không phải chịu bất cứ định chế nào nếu nó không đúng sự thật, chỉ có những người làm nghề thì bị chết ngạt bởi phát ngôn ấy. Cần phải nhìn rõ, BĐS là điểm mấu chốt của ngành kinh tế, nó có ảnh hưởng đến rất nhiều ngành kinh tế khác. Những phát ngôn sai lệch không chỉ “giết” nhà đầu tư mà còn làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế vốn đã khó khăn như hiện nay…”

(ông Nguyễn Khải Hoàn, Chủ tịch Khải Hoàn Land)

Đông A
Bình luận : 

Toàn một bọn đạo đức giả!

Hà Hiển- Blog HH

image00141“… Đất lành thì chim đậu, đất dữ thì kể cả cái lũ kền kền nó cũng chẳng thèm đến… Nó đến nó dọn sạch cho là còn may!…”

Nếu không đồng ý với cái ông Alan Phan ấy (*) thì cứ phản biện thẳng vào những luận điểm trong bài của ông ấy! Mình ghét nhất cái kiểu “bỏ bóng đá người”, đả kích cá nhân, rồi hỏi mấy câu xách mé như“phía sau tư vấn này là gì” hay “ông Alan Phan là ai” như bài viết trên tờ báo của Bộ Xây dựng (ở  ĐÂY). “Phía sau” đấy là cái gì hay ông ấy “là ai” thì đã làm sao? Sao không hỏi tiếp xem ở phía dưới người tacòn gì cho mình soi nữa không? Hay là không “chơi nhau” chính diện được thì giở võ bẩn, đánh dưới thắt lưng, xoi mói vào những chuyện riêng của người ta ? Lại còn giật tít: “Quan điểm để thị trường địa ốc Việt Nam “rơi tự do”gây bức xúc trong dư luận”.  “Dư luận” nào?  Muốn chửi tục một câu quá!

Lúc vớ bẫm thì câm như hến, lúc vỡ trận thì lại mạo danh “dư luận” , lại còn ra cái vẻ “yêu nước” hay bảo vệ “người nghèo”!

Toàn một bọn đạo đức giả!

Nhưng nếu có cách gì hay, vừa cứu được BĐS, vừa cứu được tất cả, cả kẻ giàu lẫn người nghèo thì tại sao không? Mình nghĩ có một cách giải cứu như thế – Đó là tạo ra môi trường giáo dục tiên tiến để học sinh Mỹ, Canada, Úc, Pháp, Đức, Anh … đổ xô sang Việt Nam du học, sửa đổi toàn diện Hiến pháp, cải cách chính trị để tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch, trong sạch làm cho không chỉ dân Việt tị nạn ùn ùn kéo về mà dân Tây cũng ùn ùn kéo đến xin được nhập quốc tịch Việt hay ít ra cũng xin được tư  cách thường trú nhân, thì nhu cầu thuê mua nhà cửa sẽ gia tăng, giá theo đó may ra có thể sẽ lên theo, nhất là các căn hộ cao cấp. :)

Còn như bây giờ thì chính phủ cứu trợ kiểu gì khi chẳng có ma nào thèm mua nhà cửa vào lúc này? Cũng giống như ở một xứ quê mùa, bụi bặm, trộm cướp đầy đường, công lý bị bẻ cong thì dù ở đó có cái biệt thự lộng lẫy thì có ai muốn đến không? Đất lành thì chim đậu, đất dữ thì kể cả cái lũ kền kền nó cũng chẳng thèm đến. Đừng tưởng bở mà đã chê kền kền! Nó đến nó dọn sạch cho là còn may! Như cái ông già Alan ấy cũng đã “xin long trọng hứa” là  sẽ không bỏ một xu vào BĐS Việt trong 10 hay 20 năm tới” khi mà “toàn dân còn sở hữu đất đai”đấy.  Dân sở tại không biết chạy đi đâu thì hoặc là nghèo nên dù các căn hộ có hạ giá đến 90% thì cũng chẳng bao giờ dám mơ, hoặc là có chút dư dả thì cũng chẳng ngu gì khi các đại gia đang muốn chuồn mà mình lại bỏ tiền ra để đầu cơ nhà cửa vào cái thời buổi loạn lạc, thóc cao gạo kém như thế này.

………….

Trên Vietnamnet :

Hãy bắt chúng trả nợ cho ta

Nếu đằng nào cũng phải cứu ngân hàng, thì cứ cứu luôn đi rồi còn làm việc khác.

CÁC TIN LIÊN QUAN
DN nhà đất ‘thách đấu’ trực tiếp với Alan Phan

Alan Phan “né” trả lời, xin dừng tranh luận

Động chạm quyền lợi, DN nhà đất ‘bật lại’ chuyên gia

Xem bài khác trên Vef.vn
TS. Alan Phan gần đây nổi tiếng với những liều thuốc sốc để giải quyết bong bóng bất động sản và các hệ lụy của nó đối với hệ thống ngân hàng. Theo ông cứ để giá bất động sản rớt thêm 30-50% nữa, cứ để một nửa số ngân hàng phá sản và giới quan chức cứ đừng làm gì cả và kéo nhau đi “nghỉ mát” là nền kinh tế sẽ khởi sắc.
Ông có ví những việc trên cũng khó khăn như “nuốt sống một con cóc xấu xí”, và cách tốt nhất là ‘nhắm mắt bịt mũi mà nuốt ngay vào sáng sớm, để còn thì giờ làm việc khác”. Ông nói thêm: “Ngồi nhìn nó suốt ngày sẽ không làm con cóc đẹp hơn hay ngon hơn.”
Trong con mắt của Alan Phan, có lẽ những thứ như chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở trị giá 30.000 tỷ đồng hay mua lại nợ xấu qua Công ty quản lý tài sản Việt Nam (VAMC) đều là tung tiền cứu nguy cho các “xác chết biết đi” (zombie), và về lâu dài sẽ cản trở sự phát triển của xã hội.

Có lẽ, với Alan, chấp nhận những giải pháp kể trên cũng y hệt như “nuốt sống một con cóc xấu xí”. Thế thì người viết cũng mạn phép khuyên ông, nên “nhắm mắt bịt mũi mà nuốt ngay vào sáng sớm, để còn thì giờ làm việc khác”.

alan phan, bđs, giải cứu

“Không phải xấu, mà là cực xấu”

Chính thức mà nói, tỷ lệ nợ xấu vừa mới giảm từ 8,8% vào giữa năm ngoái xuống chỉ còn 6% (tức khoảng 179.000 tỷ). Các con số trên đều chưa gần với sự thật.
Theo tiết lộ của “một quan chức cấp cao của Ngân hàng Nhà nước (NHNN)” với nhà báo Hải Lý của Thời báo Kinh tế Sài Gòn, 260.000 tỷ đồng nợ xấu đã được cơ cấu lại và biến thành nợ tốt nhờ Quyết định 780 do NHNN ban hành hồi giữa năm ngoái.
Như vậy trong trường hợp không “cơ cấu lại”, nợ xấu là 439.000 tỷ đồng, chiếm 14,7% tổng dư nợ. “Đây mới là sự thật của nợ xấu!”, Hải Lý viết.
Số nợ xấu do Hải Lý tính toán dựa trên hai giả định. Thứ nhất, nợ xấu-biến-thành-tốt nhờ QĐ 780 không tăng kể từ đầu quý IV năm ngoái tới nay. Thứ hai, số nợ xấu theo kết quả giám sát của NHNN đã phản ánh toàn bộ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Tiếc là cả hai giả định ấy đều có vẻ tương đối lạc quan, nói cách khác, số nợ xấu thực sự có thể còn lớn hơn con số 439.000 tỷ đồng kể trên.
Tình hình tài chính của hệ thống ngân hàng Việt Nam đang ở trong trạng thái rất bi đát và nếu thiếu có sự can thiệp kịp thời, hậu quả là khôn lường. Nhiều người nhắc đến thất nghiệp, đến an sinh xã hội, nhưng cái đáng sợ hơn cả là sự sụp đổ của toàn hệ thống.

Riêng thị trường sẽ không cứu được chúng ta

Alan Phan không phải người đầu tiên kê đơn thuốc “thị trường” để giải quyết khủng hoảng. Ở trong chính pháo đài của thị trường tự do, Hoa Kỳ, cũng có vài lần người ta “thử thuốc” rồi.
Thời Đại suy thoái 1930, Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) kê cao gối ngủ với tâm lý rồi một ngày “thị trường sẽ cứu chúng ta”. Chẳng có thị trường nào cả, kinh tế Mỹ vẫn bi đát suốt 10 năm sau đó. Có cái gì đó hơi mỉa mai, nhưng chính Hitler và Thế chiến thứ hai là thứ khiến kinh tế Mỹ hồi phục khi chính phủ Roosevelt buộc phải chi tiêu ồ ạt cho chiến tranh.
Sau khi dành gần như cả đời nghiên cứu Đại suy thoái 1930, Chủ tịch FED Ben Bernanke đã kết luận việc ngồi im không can thiệp là sai lầm lớn của FED.
Bài học ấy có lẽ nước Mỹ chỉ học một cách ‘ngập ngừng’. Thực vậy, dù hiểu phải ra tay cứu ngân hàng và thực tế đã cứu lần lượt từ Bear Sterns, Fannie Mae tới Freddie Mac (toàn các công ty tư nhân), nhưng Bộ Tài chính Mỹ không chịu nổi sức ép từ Quốc hội và bỏ mặc cho Lehman Brothers sụp đổ.
Chứng kiến sự hoảng loạn sau đó, chính giới Mỹ không còn dám để bất kỳ một tổ chức tài chính lớn nào sụp đổ nữa vì chi phí khắc phục hậu quả quá lớn, thà cứu từ đầu còn hơn (dù có phải bỏ tiền thật từ ngân sách để cứu Citigroup và AIG).
Bài học Lehman vẫn sống động trong tâm trí giới lãnh đạo Châu Âu, chẳng thế mà ngay cả một nền kinh tế chỉ chiếm có 0,2% GDP khu vực eurozone như CH Síp, họ vẫn không dám “cho phá sản”.
Tâm lý người Việt yếu ớt và thông tin trên thị trường Việt nhiễu loạn hơn nhiều so với Mỹ và Châu Âu, nếu ở cương vị ra quyết định, ắt ít ai muốn “thử xem thế nào” trong cái cảnh huống hiện tại.
Nếu không để các NHTM “từ từ đối diện với những sai lầm của mình” mà cứ muốn họ “đối diện luôn”, thì người phải “đối diện” tiếp theo sẽ là chính chúng ta. Đòi ngay lập tức tính sổ với giới ngân hàng là mất bình tĩnh và thiếu sáng suốt.

Hãy cứu sống chúng, và bắt chúng kéo cày trả nợ cho ta

Nếu cứu sống hệ thống tài chính đã là điều bắt buộc phải làm, thì tốt nhất không nên dồn sức để tranh cãi xem có nên làm hay không mà hãy cứ làm đi, và bắt giới tài chính trả một cái giá thật đắt.
Trong dài hạn Việt Nam cần một hệ thống quy định mới đủ khả năng đảm bảo hệ thống ngân hàng hoạt động vừa an toàn, vừa hiệu quả. Giới tài chính sẽ phản đối kịch liệt một hệ thống như thế, đơn giản vì nó làm họ khó kiếm lời hơn.
Nếu sóng yên biển lặng, sức mạnh của nhóm lợi ích ngân hàng là quá lớn và khó ai có thể buộc họ phải cúi đầu. Thế thì tại sao không tận dụng làn sóng giận dữ của công luận hiện nay để buộc họ phải chấp nhận một hệ thống quy định như thế? Hãy đặt lên bàn cả gói cứu trợ lẫn hệ thống quy định mới và nói với giới ngân hàng: “Hoặc anh lấy cả hai, hoặc anh chẳng có gì cả”.
Xây dựng một hệ thống quy định như thế mất nhiều công sức và rất tốn thời gian, từ viết ra luật cho tới bảo vệ nó trước đủ chiêu vận động của giới tài chính.
Tại sao chúng ta không nuốt luôn con cóc xấu xí mang tên giải cứu ngân hàng, và tập trung vào những việc nhiều ý nghĩa hơn trong dài hạn, thay vì cứ ngắm nghía và tranh luận những chuyện vốn không thể khác. Nuốt luôn con cóc đi, ông Alan à …

(Theo Cafe F)

Bài viết của bọn tham nhũng, một nhóm lợi ích đang kìm kẹp nền kinh tế Việt Nam, những kẻ không muốn xóa bỏ điều 4 và điều 70 hiến pháp nhằm phục vụ lợi ích của bọn chúng : 

Không thể bỏ mặc, không để rơi tự do

Khi thị trường này khó khăn, Nhà nước không thể bỏ mặc, càng không thể để nó rơi tự do hay tự phát triển.

 

CÁC TIN LIÊN QUAN
Hãy bắt chúng trả nợ cho ta

DN nhà đất ‘thách đấu’ trực tiếp với Alan Phan

Alan Phan “né” trả lời, xin dừng tranh luận

Động chạm quyền lợi, DN nhà đất ‘bật lại’ chuyên gia

Xem bài khác trên Vef.vn

Trước những tranh luận về “giải cứu” hay để “rơi tự do” thị trường bất động sản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng “sự đóng băng của thị trường đã dạy cho doanh nghiệp, giới đầu cơ, người mua nhà và cả cơ quan quản lý một bài học. Song BĐS là một lĩnh vực đặc biệt quan trọng và có tính liên thông với nhiều thị trường khác nhất là tài chính. Do đó khi thị trường này khó khăn, Nhà nước không thể bỏ mặc, càng không thể để nó rơi tự do hay tự phát triển”.

Thứ trưởng Nam khẳng định: Với thị trường BĐS, bàn tay quản lý của nhà nước cần phải sâu hơn các ngành nghề khác, vì đây là hàng hóa đặc biệt.

Thứ nhất, bất động sản là thị trường có tính liên thông rất cao với các thị trường khác. Thứ hai, trong bất động sản thì đất đai là nguồn lực tài nguyên của quốc gia quý giá không tái tạo được. Thứ ba, nó là giá trị tài sản rất lớn của quốc gia cũng như người dân. Tiền đổ vào đây rất nhiều, vật liệu xây dựng sắt thép, xi măng…đổ vào đây rất nhiều. Thứ tư, nó là bộ mặt quốc gia, vì bất động sản thể hiện qua đô thị, sân bay, bến cảng… thì nó là to đẹp, bền vững hay nhem nhuốc phụ thuộc vào bộ mặt này. Thứ năm, nó mang tính cộng đồng rất lớn, bất động sản không thể chỉ riêng một người nào, nó của anh nhưng nó lại là hình ảnh trong mắt rất nhiều người.

BĐS, giải cứu, 30 ngàn tỷ, alan phan
Bài học khủng hoảng ở các nước tư bản đã cho thấy, nếu Nhà nước bỏ mặc thị trường thì hệ lụy sẽ khôn lường, không chỉ Nhà nước thiệt, mà cả nền kinh tế trong đó có doanh nghiệp và người dân đều thiệt hại. Nếu để khủng hoảng xảy ra và xóa đi làm lại thì mất mát cho cả xã hội là vô cùng lớn, và mất nhiều thời gian, tiền của để khôi phục.
“Quan điểm của Nhà nước là sẽ quyết liệt tháo gỡ khó khăn cho thị trường này, tuy nhiên không phải là “giải cứu đại gia” mà là hỗ trợ khai thông thị trường, hỗ trợ nền kinh tế, hỗ trợ người lao động, hỗ trợ người dân. Cái chính ở đây không phải là đổ một khối tiền ra giải cứu, mà là đưa ra các định hướng, cơ chế, chính sách phù hợp để thị trường phục hồi và phát triển thuận lợi”, ông Nam nói.
Ông Trương Chí Kiên, Phó TGĐ Him Lam Thủ đô nhận định, gói tín dụng mà NHNN dự định sẽ bơm ra cho BĐS là một tín hiệu tích cực cho thị trường trong bối cảnh hiện nay. Song ông cũng cho rằng,gói tín dụng này cũng chỉ nhằm vào một phân khúc nhất định, mà phân khúc này thì hiện nay không phải là hàng ế. Thông tư này chưa giải quyết được toàn diện vấn đề tháo gỡ cho thị trường BĐS, bởi tháo gỡ cho BĐS hiện nay chính là giải quyết được hàng tồn và nợ xấu. Tuy nhiên, ở một khía cạnh nào đó cũng sẽ làm cho thị trường tiếp tục hoạt động, sẽ kéo theo một loạt các ngành nghề liên quan khác tiếp tục duy trì.
“Sự chuyển động ở một phân khúc sẽ truyền “hơi ấm” tới những phân khúc khác, các đối tượng mua khác”, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành nói. Tuy vậy, ông Nghĩa cũng cảnh báo thêm: “Cần xác định, Chính phủ không cứu các đại gia BĐS. Vì vậy, doanh nghiệp không nên nhân cơ hội nhà nước ra tay hỗ trợ thị trường, lại tiếp tục neo giá, tăng giá”.

Nhìn chung, với quan điểm khi người dân được hỗ trợ lãi suất, doanh nghiệp bán được hàng, khai thông được đầu ra, sẽ giảm được nợ xấu, hầu hết các doanh nghiệp đều có tâm trạng lạc quan như ông Nghĩa. Doanh nghiệp trong các lĩnh vực có liên quan như vật liệu xây dựng cũng hy vọng sẽ giải phóng được hàng, trả lại công ăn việc làm cho người lao động. Có việc làm, có chi tiêu, sức mua trên thị trường nói chung sẽ khả quan hơn. Sự lạc quan đang đặt cả vào sự vận động của dòng tiền nghìn tỷ đồng của gói hỗ trợ này.

BĐS, giải cứu, 30 ngàn tỷ, alan phan
Ông Nguyễn Văn Đực, phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành thì cho rằng, việc đưa ra 30.000 tỉ đồng để hỗ trợ lãi suất cho cán bộ công chức mua nhà trong thời điểm này là hợp lý nhất. Hiện nay thực tế người mua nhà vẫn phải vay ngân hàng lãi suất 17-18%. Như vậy làm sao công chức, người thu nhập thấp dám vay tiền mua nhà.

Tôi không ủng hộ việc hỗ trợ cho DN bất động sản mà chỉ nên hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà. Mặt khác, cần có cái nhìn toàn diện với chính sách mà Chính phủ ban hành. Cần phải hiểu ở đây không phải cứu bất động sản mà giải quyết bài toán lớn là giúp dòng vốn của nền kinh tế lưu thông trở lại. Đầu tiên đi từ nợ xấu mà phần lớn đang nằm trong bất động sản với một lượng tồn kho khổng lồ để khơi thông cho cả nền kinh tế”, ông Đực nhận định.

“ Về gói hỗ trợ thị trường 30 nghìn tỷ, Thứ tưởng Nguyễn Trần Nam cũng cho biết, Bộ Xây dựng đã đề xuất cần phân bổ 2/3 số vốn này cho người mua nhà để thúc đẩy giao dịch, giúp người dân mua được nhà và doanh nghiệp cũng bán được hàng. Chỉ 1/3 còn lại nên dành cho doanh nghiệp để hoàn thiện sản phẩm và tạo nguồn cung mới. Để người dân yên tâm và tin tưởng vay vốn, cần chọn phương án rõ ràng hơn: hoặc là duy trì lãi suất 6% trong tối thiểu 10 năm, hoặc lãi suất 6% trong 3 năm đầu, sau đó điều chỉnh nhưng ở mức bằng 50% so với lãi vay thương mại trên thị trường. ”

Duy Anh

Advertisements

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Log Out / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Log Out / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Log Out / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Log Out / Thay đổi )

Connecting to %s